住房政策、房屋所有权与不平等现象

《Journal of Housing Economics》：Housing policy, homeownership, and inequality

本文构建异质 agents 生命周期一般均衡模型，量化分析住房政策对收入、消费与财富不平等的分布效应，发现政策效果高度依赖信贷环境。研究显示，在紧缩信贷条件下，宏观审慎政策与机构投资者介入可能产生逆向分布影响，而住房供给扩张能显著缓解多维度不平等。基于爱尔兰市场数据，实证了政策非加性效应及租金收益率的关键调节作用。

　　

西蒙娜·奇玛 | 约瑟夫·科佩基

爱尔兰中央银行，都柏林，爱尔兰

摘要

政策制定者正在努力应对日益扩大的收入和财富差距。对大多数家庭来说，住房资产是财富的最大组成部分。尽管在异质代理宏观经济文献中已经对住房进行了广泛研究，但关于住房政策的分配后果的指导却非常有限。本文研究了各种住房政策对不平等和福利的相对影响。我们开发并估计了一个定量生命周期模型，在该模型中，家庭内生地选择租房或购房，并可能成为房东。该模型使我们能够评估基于借款人的宏观审慎限制、机构投资者参与租赁市场、租赁收入征税以及住房供应政策对分配的影响。根据爱尔兰住房市场的实际情况进行校准后，该模型量化了这些政策对房屋所有权、财富分配以及收入、财富和消费不平等的广泛衡量指标的影响。我们发现，住房政策的分配效应在很大程度上取决于信贷条件：某些政策在孤立情况下看起来是回归性的或良性的，但在紧缩或宽松的信贷环境下可能会产生显著不同的效果，甚至在某些情况下效果会相反。

引言

对大多数家庭而言，财富主要体现在住房上。住房既是个人消费的最重要商品之一，也是家庭资产组合中的主导部分。因此，影响房屋所有权获取、租赁成本或租赁市场结构的住房市场政策会对财富、收入、消费和福利的分配产生深远影响。大量文献研究了住房政策的分配效应，但这些研究通常只关注单一政策。由于住房既是消费品又是资产，因此政策的分配效应在很大程度上取决于当时的信贷环境。特别是在宏观审慎监管使信贷紧缩成为实现金融稳定的核心工具的背景下，这一点尤为重要。

我们通过开发一个异质代理生命周期一般均衡模型来为住房和不平等研究做出贡献，在该模型中，家庭内生地选择租房、购房或成为房东。利用这一框架，我们对住房供应政策、机构投资者参与以及租赁收入征税的分配后果进行了定量分析，并展示了这些政策的效果如何取决于信贷环境是紧缩还是宽松。据我们所知，这是第一篇在统一的生命周期模型中研究这些政策维度的论文，该模型包含了内生的居住选择、房东行为以及一般均衡价格调整，同时直接关注住房、收入、消费和财富的不平等问题。

虽然这些政策领域已在其他背景下进行过研究，但很少有现有工作在包含内生租户、房主和房东的生命周期框架内评估它们的分配影响。特别是，机构投资者和租赁收入征税在旨在研究不平等的定量模型中几乎未被关注，而住房供应政策通常也没有从生命周期或分配的角度进行分析。我们的框架允许单独评估这些政策对住房、收入、消费和财富不平等的影响。我们还通过估计这些政策在紧缩和宽松信贷环境下的效果，探讨了它们与宏观审慎信贷约束的相互作用。

在紧缩和宽松信贷条件下，住房政策的分配效应是非加性的。某些政策在孤立情况下看起来是回归性的或良性的，但在不同的信贷环境下可能会产生显著不同的效果，有时甚至会完全相反。基于借款人的信贷限制会限制房屋所有权的获取并加剧住房不平等，但它们对收入和消费不平等的影响在很大程度上取决于租赁市场状况。当租赁供应具有弹性时——无论是由于住房供应增加还是机构投资者的存在——信贷紧缩会导致租金下降和住房后不平等的增幅减小。机构投资者的存在甚至会逆转紧缩信贷与消费不平等之间的关系。这些交互效应是通过均衡价格内生产生的，无法在部分均衡或单一政策分析中捕捉到。

为了对定量分析进行规范，我们将模型校准到爱尔兰住房市场，该市场具有特殊的信息价值，因为全球金融危机后引入了基于借款人的宏观审慎措施，机构投资者在租赁市场中的迅速扩张，以及持续的住房供应限制。在模型中，异质家庭面临与爱尔兰政策规则直接对应的贷款价值比（LTV）和贷款收入比（LTI）限制。住房供应由受土地和许可限制的建筑行业提供。租赁住房由国内房东内生提供，在某些实验中，也由外国机构投资者提供，这些投资者在盈利阈值以上弹性地提供租赁住房。

我们发现，机构投资者在降低收入和消费不平等方面发挥了重要作用，但代价是降低了房屋所有权和国内财富积累；租赁收入征税主要由租户承担，尽管看似具有累进性，但实际上加剧了不平等；即使住房所有权和住房财富的影响被减弱，住房供应的增加也能广泛减少住房后的不平等。总体而言，结果表明，住房政策的分配后果从根本上取决于非信贷政策与信贷环境的相互作用，而不仅仅是政策本身。

本文的其余部分安排如下：第2节回顾相关文献；第3节介绍模型；第4节讨论校准；第5节报告主要政策实验和分配结果；第6节进行总结。

章节片段

相关文献

本文涉及多个研究住房、居住选择和不平等的文献流派。我们将讨论围绕四个在我们分析中占据核心地位的政策维度进行组织：信贷限制、租赁市场结构、租赁收入征税和住房供应。

模型

我们构建了一个动态的、一般均衡的生命周期模型，在该模型中，异质家庭每期从消费和住房服务中获取效用。家庭可以通过租赁或购买房屋来满足住房需求。家庭也可以成为房东，通过购买房屋后出租给其他家庭。房屋购买可以通过受信贷限制规则约束的抵押贷款来融资。

解决方案和校准

为了解决模型，我们首先为一系列价格求解家庭问题，并模拟大量家庭的经济行为，直到观察到稳态。

确定均衡的算法如下：

• 1. 选择初始猜测值
• 2. 推导出家庭在每种可能的年龄组合下的最优选择

结果

我们根据上述校准方法估计了基准模型。在展示主要的不平等结果之前，我们首先会对住房市场和租赁市场以及我们模型背景下的不平等现象进行一些一般性观察。我们模型的结构表明，住房需求通常是房价的减函数，而租赁回报则是增函数，这使得购房在经济上比租房更有吸引力。

结论

政策制定者如何制定具有分配后果的宏观经济住房政策？我们希望本文的结果能够为一些值得考虑的机制提供启示。其中一个最明确的结论是，了解政策对当地租赁收益率的影响是理解其分配效应的关键指标。在我们进行的所有实验中，都存在一种紧密且几乎单调的关系：收益率下降会导致平均

CRediT作者贡献声明

西蒙娜·奇玛：写作——审稿与编辑、撰写初稿、软件开发、项目管理、方法论研究、数据分析、概念化。约瑟夫·科佩基：写作——审稿与编辑、撰写初稿、验证、监督、方法论研究、数据分析、概念化。