《Geoforum》：Market mechanisms and low-income housing patterns in the context of urban growth: study of developer behaviours in Bandung Metropolitan Area Indonesia
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本研究针对全球南方城市低收入住房普遍呈现低密度蔓延的问题，以印度尼西亚万隆大都会区（BMA）为案例，通过深度访谈21家开发商，揭示了其经济实用主义与社会政治考量交织的复合动机。研究发现，开发商在制度框架不成熟条件下，通过关系策略持续偏好建设偏远地区的独户住宅，加剧了职住空间错配。该研究为理解市场机制如何强化空间不平等提供了新视角，并建议通过倡导高密度住房叙事来挑战现有模式。
在全球南方快速城市化的背景下，低收入住房供应已成为严峻挑战。与全球北方不同，南方国家的正规低收入住房往往以低密度、分散化的独户住宅形式出现在城市边缘地带，这种模式不仅加速了城市无序扩张，更导致居民就业机会与居住地之间的严重错配。印度尼西亚作为全球南方人口大国，其万隆大都会区（Bandung Metropolitan Area, BMA）的案例尤为典型——这里既是印度尼西亚最重要的 metropolitan 区域之一，也是全国拥堵程度最高的地区，过去20年间建成区面积扩张达300%，但新增住房中75%为分布在远郊的低收入住房。
为什么开发商始终热衷于在偏远地区建设低密度住房？这种开发模式背后隐藏着怎样的行为逻辑？为了解开这些谜团，格罗宁根大学的研究团队深入万隆大都会区，对21家住房开发商进行了深度访谈。研究发现，开发商的决策远非简单的利润最大化可以解释，而是经济理性与社会关系网络共同作用的复杂结果。尽管低收入住房的利润较低，但稳定的市场需求、政府支持政策以及开发商的在地化经营策略，使其成为风险可控的投资选择。尤其值得注意的是，开发商通过建立与地方政府、同行企业的关系网络，有效降低了项目审批和土地获取的难度，这种"关系工作"（relational work）成为维持现有开发模式的关键支撑。
在方法论上，研究人员采用质性研究设计，通过半结构化访谈深入探究开发商的决策动机。访谈对象包括14家专注于补贴住房的开发商和7家具有低收入住房经验的市场住房开发商，覆盖不同规模和企业背景。访谈内容聚焦开发商的入行动机、项目经验、面临约束及应对策略，并借助Atlas.ti软件进行演绎和归纳编码分析。同时结合次级数据，通过政府公开平台SiKumbang和网络资料收集开发商项目信息，对其过去10-20年的项目分布、住房类型和开发规模进行空间分析。
5.1. 开发商参与BMA低收入住房开发的动机
研究发现，开发商参与低收入住房建设的动机呈现多层次特征。表面上看，大规模市场机会（D4、D13等）、参与政府项目（D3、DD8等）和支持低收入群体（D1、D2等）是主要动因，但深层分析显示，风险控制才是核心考量。补贴住房开发商特别强调，政府支持使这一业务成为"可长期经营的低资本投入领域"（D3）。市场住房开发商则将其视为战略储备，既可作为市场低迷时的补充（D9、D18），也能满足包容性住房要求（D14）。尤为引人注目的是，社会责任感在决策中扮演重要角色，多位开发商表示持续建设低收入住房是"回馈社会的方式"（D11），这种利他主义与商业理性形成了独特结合。
5.2. 开发商提供低收入住房的策略
开发商的策略运作体现在关系网络构建和建成环境生产两个维度。在地嵌入性（local embeddedness）显著影响项目成功率，本地开发商凭借对文化和制度环境的熟悉占据优势（D2）。与政府的关系管理简化了审批流程，开发商协会甚至成功推动了许可程序的优化（D8）。面对日益激烈的竞争，开发商间建立了多种合作模式，包括新老开发商结对（D10）、大小企业联合（D11）等，这些关系网络成为应对土地稀缺的重要缓冲。
在建成环境生产方面，开发商的空间策略导致三个明显趋势：首先，项目区位持续外移，从1990年代距市中心9公里的Margahayu Raya扩展到现在的Nagreg（40公里）（D14）。开发商通过追踪基础设施规划和瞄准" captive 市场"（如产业工人聚居区）来降低风险（D19）。其次，项目规模分化显著，小型项目（0.8公顷）仅提供基础配套，而大型项目（35公顷）则通过混合开发模式，用5-30%的商业地块补贴公共设施建设（D8）。这种跨界补贴使开发商能够提供超出标准的基础设施，如宽阔道路和共享设施（图4）。最后，住房类型高度统一，所有开发商均专注于建设最小21m2/60m2的独户住宅，而对集合住宅持悲观态度。开发商认为需求不足是主因（D2），加之更高的价格上限和复杂的审批程序，使得集合式低收入住房在BMA市场几乎绝迹。
这项研究揭示了全球南方背景下开发商动机与策略的复杂性。在万隆大都会区，开发商通过经济理性与社会关系的有机结合，构建了一套可持续的低收入住房供应模式。然而，这种模式的持续强化也带来了深层矛盾：开发商的关系运作能力虽然保障了项目可行性，但同时也固化了以独户住宅为主导的蔓延式发展路径。更值得关注的是，政府在其中的角色定位更倾向于市场促进者而非规划引导者，这种制度安排限制了土地价值捕获和住房创新。
研究指出，要打破这种僵局，需要超越单纯的政策调整，转向对住房意识形态（housing ideology）的重构。在单户住宅文化根深蒂固的背景下，推动集合住宅发展不仅涉及技术和资金问题，更需要构建新的价值叙事和社会认同。这意味着必须将灵活性、社区性和可负担性等新理念融入住房设计、产权制度和支持政策中，特别是要与土地和住房保有制度（land and housing tenure systems）相协调。
该研究的价值在于突破了传统经济学对开发商行为的单一解释，揭示了全球南方特定制度环境下住房生产的复杂机理。通过" habitus "（惯习）和" relational work "（关系工作）等理论视角，研究展示了开发商如何在社会嵌入中形成适应性实践，这些发现为理解不同语境下的城市发展差异提供了新思路。对政策制定者而言，研究建议通过倡导高密度住房叙事和改革土地制度来引导转型，这为缓解全球南方城市的空间不平等问题提供了重要参考。
