《Energy Policy》：Understanding Flemish apartment owners’ financial decision-making in collective energy renovations: a qualitative vignette study
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集体能源翻新决策中，比利时佛兰德地区21位公寓业主的财务决策受所有权维护、长期投资价值认知及透明化信息需求三重维度影响，政策需融合经济可行性、沟通透明与产权保障。
Sofie Naeyaert | Emma Martens | Sarah Anrijs | Nathan Van Den Bossche | Lieven De Marez | Peter Conradie
imec-mict-UGent, Miriam Makebaplein 1, 根特大学, 9000, 根特, 比利时
摘要
提高建筑物的能源性能是实现欧洲气候目标的核心，但大规模的能源改造取决于个别房主的决策。在公寓楼中，由于成本和决策由多人共同承担，这些选择尤为复杂，因为改造结果受到治理结构和多个共有人财务考虑的影响。虽然以往的研究探讨了家庭能源改造中的财务问题，但主要关注个别房主，并采用定量方法，对公寓业主如何思考和协商集体改造投资了解有限。本文通过深入的案例访谈，研究了21位弗拉芒公寓业主（11位自住业主，10位房东）的财务决策过程，揭示了三个关键维度：首先，所有权是一个主要关切点——参与者强烈反对可能危及他们对房产法律或感知所有权的融资方式；其次，公寓被视为长期投资，改造更多是为了防止价值下降而非创造额外价值；最后，降低能源成本很少是决定性因素，尤其是对房东而言。参与者强调需要清晰和透明的信息，包括总成本、融资条款和还款条件。研究结果表明，集体改造中的财务决策不仅受经济因素影响，还受到对所有权的心理依恋、投资安全性和信任度的影响。因此，政策框架应结合财务可行性、透明沟通以及保护业主所有权和控制感的措施。
引言
建筑物的能源使用是全球温室气体（GHG）排放的主要驱动因素。根据国际能源署（IEA）的数据，建筑物占全球最终能源消耗的约30%和能源相关二氧化碳排放的26%（IEA – 国际能源署，2024年）。这些数据凸显了建筑环境在加剧和缓解气候变化中的关键作用。在此背景下，通过能源改造提高建筑物的能源性能已成为国家和国际气候战略的重要组成部分。为了推动大规模改进，欧盟推出了诸如“改造浪潮”战略和《建筑物能源性能指令》等关键政策（欧盟，2024年）。与此相呼应，弗拉芒地区（比利时）制定了长期改造战略，目标是在2050年前将温室气体排放量减少近75%（VEKA，2025年）。该战略的核心是改造义务，规定所有购买EPC（能源性能证书）等级为E或F的房产的房主必须在购买后五年内进行能源改造，以达到至少EPC等级D。未能遵守规定将面临500至5000欧元的罚款（Vlaamse Overheid，2025年）。
尽管政策框架明确且目标宏伟，但能源改造的实际实施仍取决于个别房主是否决定投资这些措施。以往的研究表明，改造决策受到多种因素的影响，包括态度和主观规范等心理因素（Conradie等人，2023年），以及社会人口统计特征和住宅特性（Kaya等人，2021年；Liu等人，2022年）。在这些研究中，财务考虑始终被视为主要驱动因素和障碍。决策受到预期能源成本节约、预期房产价值增长以及家庭财务能力的影响（Achtnicht和Madlener，2014年；Streimikiene和Balezentis，2020年），而认知偏差如损失厌恶和风险规避可能会限制改造的采纳（Schleich，2019年）。然而，大多数研究集中在个别房主和单户住宅上，将财务决策视为个人过程。关于这些财务考虑在集体所有权环境（如公寓楼）中的运作方式知之甚少。
这一研究具有重要意义，因为2024年弗拉芒地区（比利时北部荷兰语地区）所有建筑物中29%为公寓楼（Vlaamse Overheid，2025年），其平均能源性能等级仍较低（EPC等级C）（Statistiek Vlaanderen，2025年），表明存在巨大的改造潜力。此外，这类建筑由于其特殊的治理结构而面临独特挑战。在弗拉芒地区及大多数其他国家，公寓楼由各自拥有私有单元的业主组成，同时他们也是建筑物公共部分的共有人（Van der Merwe，2015年）。这种分层所有权模式使得改造决策具有集体性质，意味着具有不同财务能力、利益和动机的业主必须达成共识（Castellazzi等人，2018年；Gao和Chen，2016年）。正如以往研究指出的，这种异质性常常导致共识难以形成，甚至可能推迟或阻止能源改造（Sundling和Szentes，2021年）。
本研究旨在探讨弗拉芒公寓业主在集体能源改造中的财务决策机制。通过对21位弗拉芒公寓业主的深入访谈，研究了影响其投资决策的潜在因素。主要研究问题是：在集体能源改造背景下，什么因素影响了弗拉芒公寓业主的财务决策？研究涵盖了自住业主和房东，以更全面地了解财务决策过程，并比较两组之间的差异。研究结果围绕访谈中发现的三个关键维度进行组织：所有权的重要性、投资回报的感知作用，以及清晰度和透明度的需求。研究结论为政策制定者和金融机构提供了重要启示。
章节片段
公寓楼的集体改造决策
公寓楼结合了单个单元的私人所有权和屋顶、立面等技术系统的集体所有权。为了管理这些共有资产，大多数国家成立了包括所有业主在内的业主协会，负责维护和重大集体决策，包括能源改造（Lippert和Treffers，2021年；Van der Merwe，2015年）。在弗拉芒地区，这种协会被称为Vereniging van Mede-Eigenaars（VME）。
方法
本研究采用基于案例的定性访谈设计，以深入了解公寓业主在能源改造中的财务决策过程。案例作为结构化提示，帮助参与者将回答置于具体、现实的情境中（Bain，2024年；Hughes，1998年）。选择基于案例的深入访谈而非典型的半结构化访谈，是因为后者往往无法提供足够的讨论时间来揭示决策背后的逻辑。
结果
对弗拉芒公寓业主的访谈分析揭示了三个主要主题：所有权的重要性、投资回报的感知作用，以及清晰度和透明度的需求。这些主题共同揭示了在集体能源改造背景下影响公寓业主财务决策的维度。结果总结见附录B。
讨论
本研究旨在了解在集体能源改造背景下，什么因素影响了弗拉芒公寓业主的财务决策。为此，通过对21位公寓业主进行了深入访谈。访谈使用了结构化的案例，使参与者置身于现实情境中，从而比典型的半结构化访谈更深入地探讨他们的决策过程（Sampson和Johannessen，
结论
研究表明，在集体能源改造中，弗拉芒公寓业主的财务决策受到所有权、投资价值的感知以及透明度和灵活性的需求的影响。业主拒绝可能危及其法律或感知所有权的方案，反映出他们对自主权、公平性和财务脆弱性的担忧。公寓被视为长期投资，因此即使这些方案涵盖了改造内容，业主也倾向于拒绝基于租赁的解决方案。
作者贡献声明
Sofie Naeyaert：写作——审稿与编辑、初稿撰写、项目管理、方法论、调查、数据分析、概念化。Emma Martens：方法论、调查、概念化。Sarah Anrijs：写作——审稿与编辑。Nathan Van Den Bossche：写作——审稿与编辑、方法论、概念化。Lieven De Marez：资金筹集。Peter Conradie：写作——审稿与编辑、监督、项目管理、方法论、资金筹集，
资金来源
本研究得到了比利时弗拉芒地区根特市的支持。
利益冲突声明
作者声明没有已知的财务利益冲突或个人关系可能影响本文的研究结果。
致谢
本文是“Fossielvrije Appartementen”项目的成果。该项目是根特市和根特大学合作的成果。
