土地和财产税的扭曲性最小，具有累进性且具有弹性，能够鼓励生产性的土地使用，并支持分权和社会契约。所有这些特点应该使它们对发展中国家特别有吸引力，因为在这些国家，正规部门规模较小，通常限制了通过其他更易流动的因素征税的潜力。然而，发展中国家中财产税占GDP的比例远低于发达国家，这迫使它们不得不对不太理想的财产征税，这可能会进一步扭曲市场运作并阻碍其他制度的可持续性。
这种看似矛盾的现象通常归因于公平和透明地管理财产税的行政复杂性。制作客观且定期更新以反映实地情况的地块地图和评估的要求可能超出了许多发展中国地方政府的行政能力。如果由于能力不足，税册或评估结果过时，那么使财产税具有吸引力的许多特征，包括其累进性、弹性和透明度，将会减弱或消失，从而降低税收收益，并使这类税收在社会和经济上变得不那么受欢迎。
本文认为，审慎使用数字技术为克服评估更新这一挑战提供了机会。它展示了如何在乌克兰农业土地评估的情况下实现这一潜力。乌克兰最近才解除了对农业土地销售的禁令。尽管俄罗斯入侵引发的战争造成了大规模的破坏和人员流离失所，但土地租赁和销售市场仍在运作，为流离失所的企业和个人提供了土地和住房。然而，各地区土地生产力和需求的显著差异导致了土地价格的大幅变化。除非为了征税目的而更新的土地价值能够反映这些变化，否则增加土地税收的努力可能会遇到阻力，并无法实现最大化的福利。
我们展示了，由于有规定要求对所有交易的市场价格进行数字化记录和公布，因此可以低成本且定期地客观预测全国所有农业土地的地块级价值。为了展示如何实施这种方法，我们结合了2021年7月之后完成的175,000多笔农业土地销售交易的价格，以及有关土壤质量、土地使用和基础设施接入的公共数据。
这些数据允许使用具有足够观测数量的最低行政级别的固定效应模型来估算土地价格。交叉验证表明，这些模型至少解释了数据中一半的变异。我们利用估计的系数来预测乌克兰750多万块商业农业土地的价格，这些土地总面积约为2000万公顷。预测的土地价值总体上比目前使用的“规范性货币价值”（NMV）高出三分之一，各地区之间存在差异：西部的价值比NMV高出80%，而东部则略低于NMV。
我们的结果表明，基于市场的土地评估方法是可行的，并可以缩小农业土地实际价值与官方评估值之间的差距。在乌克兰，这种差距在住宅财产上可能比在农业土地上更大。虽然立法确实计划将基于市场的评估扩展到住宅土地，但实施这一计划需要克服中央持有的土地文件与地方政府管理的房地产对象记录之间的分离，后者通常以多种格式和媒介保存（通常是纸质形式）。数字化、地理参考，以及将建筑登记册与基于最新航空影像或非常高分辨率卫星或无人机影像的地籍图关联起来，可以快速推进这一进程。在城市层面试点记录数字化过程可以帮助开发工作流程和法规，比较实际评估和行政评估，并探索如何更广泛地利用这一过程中生成的数据，包括用于土地使用规划，以确保重建投资是面向未来的而不是回顾性的。
转向基于市场的评估并在地块级别公布评估价值将从三个方面影响经济结果：首先，定期公布每个地块的最新价格将通过降低获取信息的成本和减少因信息获取不平等而产生的不对称性来改善市场运作。这不仅会减少在土地市场中行使市场力量的范围，而且如果结合公布价格和改善抵押贷款市场运作和流动性的监管措施，还有助于深化金融市场，促进机构投资者的进入。其次，在缺乏市场评估的情况下，行政指南要求中央银行根据NMV来评估作为抵押品的土地。因此，投资者能够借入的资金金额将与这些资产的市场价值不同，从而限制私营部门的重建努力。最后，通过将财产税和公共土地使用费与基于市场的价值挂钩而不是NMV挂钩，地方政府将有动力促进投资，从而提高其管辖范围内的土地价值，增加未来的税收收入。理想情况下，这将使他们能够发行以未来财产税收入为担保的市政债券，用于重大基础设施投资。
这里提供的证据与几项文献研究相关。土地记录的数字化使女性更容易维护其文件记录的权利（Ali和Deininger，2024），并通过降低交易成本和减少对中介的需求来改善土地市场运作（Agarwal等人，2025），促进了农村（Beg，2022；de Janvry等人，2015）和城市（Raymond，2025）环境中的效率提升交易。它还增加了抵押贷款市场的活动（Deininger和Goyal，2012）。在乌克兰，数字登记册和地籍系统在物理文件丢失或毁坏的情况下帮助保护了土地权利文件，即使在战争条件下也能维持土地市场运作。鉴于土地在冲突（Zhu等人，2024）和冲突后（Bogliacino等人，2025）环境中的重要性，以及根据传闻证据，这有助于减轻战争的影响。
文献还指出，所有者对其财产价值的评估往往不准确（Le Roux和Roma，2019），受到主观信念的影响（Baldauf等人，2020），或者仅根据情况变化偶尔更新（Genesove和Hansen，2023）。由于价格预期影响市场参与（Bottan和Perez-Truglia，2025）或投资（Nolte，2020）的决策，不准确或不精确的土地价值或相关特征信息可能导致次优的投资决策（Gourevitch等人，2023；Hino和Burke，2021）。获取公共价格信息减少了财产价格的分散（Ben-Shahar和Golan，2019），并向潜在买家提供关键土地属性的信息促使他们改变行为（Fairweather等人，2024）。
我们展示了公共登记册不仅可以为已交易的地块提供价格信息，还可以利用这些价格信息来预测未出售地块的价值，为土地所有者和地方政府提供信息。虽然包括与土地相关的投资在内的私人决策将得到改善，但地方政府将能够更新财产税计划，以增加收入并改善公共服务提供。与尽管有相关费用但仍存在偏见的专业评估相比，使用基于市场价值的统计模型进行的大规模评估偏差较小且成本较低。如果将其作为财产税或资本利得税的基础，将使公众能够分享土地增值带来的收益，并且比其他方法更公平，也不太可能在法庭上受到挑战。通过提供关于与土地相关属性的隐含信息，它还可以指导公共投资。
1需要注意的是，积累足够的农业土地价格数据需要3年时间，而且还需要跨政府层面的数据协作来提供大规模评估所需的数据基础，这突显了实施这种方法的数据前提条件。
