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伊朗3D数字地籍系统构建需整合法律、技术及制度要求，通过国际经验对比提出框架，解决传统二维系统无法管理地下空间及复杂土地权属问题，促进透明高效的土地管理及可持续发展。
Jalil Jafari|Ali Asghar Alesheikh|Behnam Atazadeh
伊朗德黑兰K. N. Toosi技术大学大地测量与地理信息工程学院地理空间信息系统系
摘要
随着伊朗快速的城市化进程和土地使用方式的日益复杂化，开发一个三维（3D）数字地籍系统以管理地上和地下的土地及财产权变得十分必要。本研究探讨了伊朗地籍系统的现状，重点关注其处理三维空间数据的能力。通过对比分析国际上的三维地籍方法，识别出在伊朗实施三维地籍系统的关键要求和挑战。基于对相关文献的全面回顾、案例研究及当前实践，本研究提出了一个整合了法律、技术及制度要求的新框架。该框架旨在支持三维土地管理及可持续发展，并符合全球标准。研究结果表明，实施这一框架可以提高三维数字地籍系统的透明度和效率，为伊朗垂直分层土地和财产权的综合登记与管理提供必要的指导。此外，所提出的框架也可作为在伊朗启动三维地籍工作的第一步。
引言
全球正面临人口快速增长和城市发展的趋势。作为发展中国家，伊朗也不例外。根据经济和社会事务部的预测，到2025年伊朗人口预计将超过9000万，城市化率将超过70%。这表明该国尤其是德黑兰、马什哈德、伊斯法罕等主要城市的人口密度非常高（经济和社会事务部，2025年）。世界银行数据显示，2024年伊朗的城市化率已超过预测值，达到77.7%，且仍在持续上升（世界银行，2025年）。
这种城市发展伴随着地上和地下建筑的扩张，如高层建筑、购物中心、地铁线路、地下停车场以及基础设施网络（水、污水和通信设施），使得土地管理变得更加复杂。此外，如图1所示，伊朗拥有独特的文化遗产，包括多层结构的梯田村落（Imani Emadi等人，2013年）、地下村落（Hashemi，2019年）以及传统的地下灌溉系统（Ahmadi等人，2009年）。这些特点凸显了在现代发展中精确登记和管理立体空间的必要性。
鉴于现有地籍系统的严重局限性——它们仅限于对土地和财产权的二维（2D）登记——迫切需要一个三维（3D）系统来存储和管理地上和地下空间的法律边界、权利、限制和责任（Einali等人，2022年）。
伊朗的地籍系统历史悠久，可追溯至古代的土地登记时期（约公元前500年）。进入现代后，首部财产登记法于1911年颁布，随着信息技术的进步，国家地籍项目于1990年启动（国家契约与财产登记组织及联合国经济和社会理事会，2009年）。2015年颁布的《综合地籍法》强调了所有财产的登记、现代技术的应用、综合数据库的建立以及跨机构数据交换和标准化的必要性。该法律为向数字地籍系统的过渡奠定了基础（伊斯兰协商会议，2015年；Mansour和Zarei，2025年）。尽管在测绘和地理信息系统领域取得了显著进展，伊朗的地籍地图已从传统的纸质格式发展为包含描述性信息的数字地图（图2），但数据结构仍基于传统的二维数据模型。
由于缺乏关于垂直产权的明确规定、密集城市区域中财产权的重叠、特定技术标准的缺失以及三维空间数据的稀缺，伊朗在发展三维数字地籍系统方面面临诸多挑战。此外，国家关于三维数字数据的相关政策也强调了这一系统的必要性，例如《建筑信息模型（BIM）战略计划》及2025年的BIM技术发展文件，这些政策强调了将BIM与地理空间信息相结合以创建数字财产识别系统的必要性（IranBIM研究与发展小组，2018年）。
本研究提出了一个在伊朗实施三维地籍系统的综合概念框架。该框架借鉴了国际经验、国家文件和案例研究，明确了在伊朗司法管辖区进行三维土地和财产登记所需的关键技术、法律和制度要求。这有望提升土地和财产管理效率，使新兴实践符合全球标准，并为负责地籍工作的政策制定者和相关部门提供初步路线图。除了国家层面，该框架也可作为其他尚未实施三维地籍系统的地区的参考模型。
方法论
为了构建伊朗三维地籍系统的概念框架，本研究采用了四个主要阶段的系统方法：（1）全球经验的比较分析；（2）伊朗地籍现状的评估；（3）概念框架的设计；（4）评估。图3展示了这些阶段及其相互关系。
文献综述
本节回顾了与三维地籍相关的国际框架和标准的研究背景。设计一个用于登记和管理土地及三维财产权的创新系统需要明确界定的框架、要求和责任。自21世纪初以来，研究在技术、法律和集成框架方面取得了进展，其中一些框架针对特定国家制定，另一些则由国际组织发布。
伊朗三维地籍现状分析
根据《综合地籍法》第二条，伊朗的财产登记过程和所有权证书的颁发由国家契约与财产登记组织负责，这是一个法律和监管流程（伊斯兰协商会议，2015年）。这一过程基于《财产登记法》和《综合地籍法》中规定的法律机制，以及根据财产类型和位置制定的具体法律。
实施三维地籍的挑战
实施三维地籍系统面临多方面的挑战，这些挑战可分为技术、法律和制度三个层面。每个层面都显著增加了从传统二维系统向三维系统过渡的复杂性，三维系统能更准确地表示权利、限制和责任。在三维环境中整合法律和物理数据有助于促进地下产权空间的沟通（图8）。
评估、结果与讨论
对所提出的三维地籍实施概念框架的评估需要采用超越传统定量指标的多方面方法。鉴于整合技术、法律和制度方面的复杂性，本研究采用了基于专家的验证方法来评估该框架的可行性和全面性。这种评估策略表明，框架的有效性不能仅通过传统指标来衡量。
结论
研究结果表明，在伊朗建立三维地籍系统需要一种综合性的方法，同时解决技术、法律和制度方面的问题。与领先国家的比较分析表明，成功实施这一系统取决于在这三个领域采用平衡的框架，并以LADM、CityGML和IFC等国际标准作为三维数据建模的基础。专家的意见进一步证实了这一点。
伦理声明
由于本研究不涉及患者或人类受试者，也未收集任何个人或敏感数据，因此无需伦理审批。
数据可用性声明
如需获取支持本研究结果的数据，可向相应作者提出合理请求。
资金来源
本研究未获得公共、商业或非营利部门的任何资助。
作者贡献声明
Behnam Atazadeh：撰写——审稿与编辑、监督、方法论设计、概念构建。
Jalil Jafari：撰写——初稿撰写、验证、方法论设计、调查、数据分析、概念构建。
Ali Asghar Alesheikh：撰写——审稿与编辑、验证、监督、调查、数据分析、概念构建。
利益冲突声明
作者声明不存在可能影响本文工作的已知财务利益或个人关系。
致谢
作者感谢所有参与评估调查的专家们分享他们的专业经验和见解。他们在地籍、法律框架和组织管理方面的专业知识以及建设性反馈，对本文的研究工作做出了重要贡献。
知情同意
不适用。
