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恩赛·莫萨德吉（Ensieh Mosaddeghi）| 穆罕默德巴格尔·阿萨迪（Mohammadbagher Asadi）伊朗中央银行，德黑兰，伊朗摘要根据国民经济账户体系（SNA）和欧洲账户体系（ESA），土地被归类为自然资源和非生产性非金融资产。由于土地在经济体资产中占有重要
恩赛·莫萨德吉（Ensieh Mosaddeghi）| 穆罕默德巴格尔·阿萨迪（Mohammadbagher Asadi）
伊朗中央银行，德黑兰，伊朗
摘要
根据国民经济账户体系（SNA）和欧洲账户体系（ESA），土地被归类为自然资源和非生产性非金融资产。由于土地在经济体资产中占有重要份额，评估土地价值对于编制国家资产负债表和国家财富至关重要。这需要根据土地用途对其进行分类并相应地定价。主要土地类型包括住宅用地、其他建筑物和结构用地、农业用地以及林业用地。本研究估算了伊朗土地作为经济资产的价值，提供了该国各种土地类型的首次全面评估。住宅用地的价值评估采用了残差法（基准法）、净现值（NPV）和土地与建筑物比率（LSR）方法。其他建筑物和结构用地的价值评估采用了LSR方法，而农业用地和林业用地的价值则基于预期未来收入的NPV。研究结果显示，2015年至2023年间，伊朗土地的总估值范围在32,862万亿至918,986万亿伊朗里亚尔之间。其中，住宅用地占最大比例（45.59%），家庭部门是最大的所有者。农业用地占比次之（平均约为32.66%），建筑用地占比约为21.56%，而林业用地在总土地价值中的占比最低（平均为0.19%）。
引言
几个世纪以来，经济学家一直认为土地是生产的关键因素。亚当·斯密（Adam Smith）在其著作《国富论》（1776年）中指出，土地、资本和劳动力是所有可交换商品经济价值的基本投入。尽管关于生产要素的经济文献不断发展，但土地仍然是经济和环境的重要组成部分。此外，作为基本资产和国家财富的组成部分，土地在城市规划、环境保护、财产和地产管理以及整体经济发展方面发挥着多种作用。这对于土地使用规划、财产税收和资源分配政策尤为重要。因此，从物理范围和货币价值两个方面对土地进行适当评估具有重要意义。
不仅评估土地总价值很重要，了解土地在不同类别和机构部门中的分布情况也对政策制定、决策和经济分析至关重要。在这方面，了解SNA和ESA中规定的资产分类和资产负债表框架是必不可少的。虽然SNA和ESA已将土地归类为非金融资产，但许多国家，特别是发展中国家，尚未编制土地资产账户，土地也未被纳入其国家资产负债表。这一问题反映了土地测量所面临的一些挑战。这些挑战源于土地作为资产的异质性以及土地市场交易信息的有限性。虽然可能可以获得包括土地在内的房地产市场交易信息，但将土地价值与其上的建筑物价值区分开来可能具有挑战性。
由于难以进行全国范围内的土地价值综合估算，不同类型土地的估算通常不够充分，大多数独立研究都是针对特定地区并侧重于案例分析。因此，特别是在数据受限的发展中国家，采用统一方法框架编制包含多种土地类型的国家级土地账户仍然十分稀缺。这凸显了进行全国范围内各种土地类型价值综合研究的必要性。因此，本文的目的是使用国际公认的估值方法，提供伊朗土地价值的初步估算，以便将其纳入该国的非金融资产资产负债表。本研究提出了一个简单透明的土地账户框架，有助于识别现有数据缺口，并为未来土地资产账户的发展奠定基础。
本文的其余部分结构如下：第2节回顾了与土地估值相关的文献，涵盖了基于国家会计的评估和微观层面的实证研究；第3节介绍了估算方法；第4节报告了伊朗土地价值的国家级估算结果，包括住宅用地、其他建筑物和结构用地、农业用地以及林业用地；第5节讨论了实证结果；第6节进行了国际比较；第7节进行了折现率敏感性分析；最后一部分进行了总结并提出建议。
章节摘录
文献综述
现有的土地估值文献大致可分为两类。第一类是在发达国家根据国际统计指南进行的基于国家会计的评估。这些研究通常依赖于欧洲统计局-经合组织土地估算汇编指南（Eurostat-OECD, 2015）推荐的直接和间接估值方法，该指南首次全面概述了相关概念和实践问题。
土地资产的概念框架和定义
在SNA和ESA的资产负债表中，土地资产被归类为一种自然资源。自然资源被划分为非生产性非金融资产，与生产性非金融资产分开。
根据2010年欧洲账户体系（Eurostat, 2013）的定义，土地是指“拥有权的行使范围，包括覆盖其上的土壤及任何相关地表水。不包括位于或穿过该土地的任何建筑物或其他结构。”
伊朗土地价值的实证估算
估算伊朗国家资产负债表中土地价值的主要问题是缺乏适当的详细信息。因此，根据现有数据，土地被分为四类：（1）住宅用地；（2）其他建筑物和结构用地；（3）农业用地；（4）林业用地。农业用地和林业用地的价值评估依据了《欧洲统计局-经合组织土地估算汇编指南》（Eurostat-OECD Compilation Guide on Land Estimation）的指导原则。
结果分析
本研究估算了2015年至2023年间伊朗住宅用地、其他建筑物和结构用地、农业用地以及林业用地的价值。住宅用地的估值采用了三种方法：（1）残差法；（2）预期未来租金收入的净现值（NPV）；（3）土地与建筑物比率（LSR）。其他建筑物和结构用地的估值采用了LSR方法，基于住宅用地LSR的比例（LSR1）和其他资产的资本存量。
选定国家间的土地价值比较分析
本节将伊朗的数据与2015年至2023年间的几个选定国家（英国、韩国、德国、法国、加拿大和澳大利亚）进行了比较，比较内容涉及土地总价值（以十亿美元计）和土地价值与GDP的比率，详见表15。
数据显示，所比较国家的土地价值及其与GDP的比率（Land/GDP）呈现出相对稳定的趋势。换句话说，尽管土地价值或GDP发生变化，
敏感性（对折现率）分析
根据第3.5节所述的方法，进行了不同折现率的敏感性分析，结果见表16。对于建筑物和结构用地，结果显示，在较低的折现率（约3-4%）下，土地估值较为稳健，且与残差法和LSR方法的估算结果大致一致；然而，当折现率升至约7%时，尤其是在通货膨胀期间，
结论与建议
作为重要的经济资产，土地必须被纳入包括伊朗在内的各国的资产负债表中，这既是2008年SNA的要求，也是2010年ESA的要求。本研究首次尝试估算伊朗土地的价值，从而全面评估了该国土地的价值，重点关注2015年以来的住宅用地、其他建筑物和结构用地、农业用地以及林业用地。
作者贡献声明
穆罕默德巴格尔·阿萨迪（Mohammadbagher Asadi）：撰写——审稿与编辑、验证、监督、软件使用、资源提供、项目管理、方法论制定、调查、数据分析、数据整理、概念构建。恩赛·莫萨德吉（Ensieh Mosaddeghi）：撰写——审稿与编辑、初稿撰写、可视化展示、验证、软件使用、资源提供、项目管理、方法论制定、调查、数据分析、数据整理、概念构建。
利益冲突声明
作者声明他们没有已知的可能会影响本文工作的竞争性财务利益或个人关系。
